Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu (SEDDK), Bina Tamamlama Sigortası (BTS) ile ilgili 10 Haziran 2024 tarihinde düzenleme yaparak yayınlamış, ana ilkeleri belirleyen genel şartların yayınlanması ile bu sigorta türü, kentsel dönüşüm uygulamalarında, yüklenici ve malikler arasında pazarlık konusu olmaya başlamıştır. Yüklenicinin üstlendiği inşaat yapım işini, mevzuata uygun ve zamanında tamamlayabilmesinde, iş ahlâkı ve güvenilirliğinin dışında, borca aykırı ifası hallerinde uygulanması kararlaştırılan teminat ve cezai şartların varlığı yadsınamaz. Bina tamamlama sigortası da genel şartlarının yayınlanmasıyla daha açık bir ifade ile kapsamı ve işleyişinin belirlenmesiyle, kentsel dönüşüm uygulamalarında da inşaatın tamamlanmasına yönelik bir teminat türü olarak hukuki düzenimiz içinde yer aldı.
Bu aşamadan sonra, uygulamaya henüz yansımamış olmasına rağmen, piyasada bazı yüklenicilerin, tamamlayıcı sigorta yaptıracağına dair taahhütte bulunarak, yapım işinde, maliklerin, firma seçiminde tercihlerini etkilemek, sonrasında kendileri açısından avantajlı sözleşmeler yapma gayreti içine girdiklerini görüyoruz. “nasıl olsa sigorta yaptırılacak” diyerek sözleşmelerinin kendileri yönünden sağlam olacağını düşünen malikler süreçte uğrayabilecekleri tüm zararların BTS (bina tamamlama sigortası) ile karşılanabileceğini düşünüyorlar. Bazı sözleşmelerde salt “sigorta” taahhüdünün varlığı dahi; banka teminat mektubu, kira yardımı, gecikmeye bağlı cezai şartlar gibi diğer koruyucu hükümlerin talep edilmesini psikolojik olarak engellemeye başladı. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu konuda ilk dikkat edilmesi gereken noktanın bu olduğunu düşünüyoruz. Noter sözleşmesinde yüklenicinin bina tamamlama sigortası yaptırma taahhüdünde bulunması, sigorta şirketinin bu talebi kabul edeceği anlamına gelmez. Sigorta şirketi bu konuda tamamen kendi bağımsız değerlendirmesi sonucunda poliçe düzenlenip düzenlenmeyeceğine karar verir.
Bu ve benzeri sebeplerden dolayı, uygulamaya da yeterince yansımayan bu sigorta türünün artı ve eksileriyle her somut olayda ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekiyor. Maliklerin tamamlayıcı sigorta ile teminat kapsamında olan miktarın maddi değerini, hangi haklarının güvence altına alındığını, riziko gerçekleştiği takdirde ne kadar süre içinde binalarının tamamlanabileceğini bilmeleri, yüklenici seçiminde etkili olabileceği gibi, ileride oluşması muhtemel hak kayıplarının da önüne geçecektir.
Yukarıda da bahsettiğimiz gibi, noter sözleşmesinde yüklenici tarafından yaptırılacağının taahhüt edilmesine rağmen, sigorta talebinin reddedilmesinin, inşaat sözleşmesinin teminatsız kalması tehlikesini doğurabileceğini ifade etmek isteriz.
Aşağıda ayrıntıları ile anlatacağımız bu sigorta türünde, teminat altına alınan değerin azami miktarının bina yapım maliyetini geçemeyeceği, teminatın paraya çevrilme aşamasının işe hiç başlanmaması ve gecikme halinde proje teslim tarihinden 12 ay geçtikten sonra devreye gireceği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi halinde maliklerin sigorta hükümlerinden yararlanma imkânının olmaması gibi şartların olduğu, dikkate alındığında, her olayda maliklerin lehine olup olmadığının tartışılması gerekliliğini doğmuştur.
Çalışmamızın devamında, 6306 sayılı Kanun kapsamında yaptırılması imkânı olan Bina Tamamlama Sigortaları hakkında genel bir bilgilendirme yapılmış olup arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taahhüt edilmesi halinde, maliklere sağlayacağı avantaj ve dezavantajların neler olabileceğinin tespiti amaçlanmıştır. Yazıda yer alan hukuki değerlendirme ve tespitlerin, ihtilafların uygulamaya yansımamış olması, henüz konuya özel akademik çalışmaların yapılmamış olması gibi sebeplerle tartışmaya açık olduğunu, her somut olay yönünden ayrı ayrı değerlendirme yapılmasının uygun olacağını özellikle uygulamada karşılaşılması halinde uzman bir hukukçudan yardım alınması gerekliliğini de hatırlatmak isteriz.
Bina Tamamlama Sigortası Hukuki Temeller
“6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde yürütülecek projeler için yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin yapı ruhsatı alınmadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.” Hükmü BTS’nin kanuni temelidir. Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu (SEDDK), Bina Tamamlama Sigortası ile ilgili 10 Haziran 2024 tarihinde düzenleme yaparak yayınlamıştır. Böylelikle 16/3/2015 tarihinde yürürlüğe giren Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları yürürlükten kaldırılmış ve yeni esaslara bağlı olarak BTS uygulamasının önü açılmıştır.
Bina Tamamlama Sigortası Hangi Hallerde Teminat Sağlar
· Sigortalının iflas etmesi,
· Gerçek kişi sigortalının ölümü durumunda mirasçılarının mirası reddetmesi veya
· Genel Şartları ek sözleşme ile teminat altına alınmadıkça 8 inci maddesinde sayılan ve herhâlde 9 uncu maddesinde belirtilen hâller dışında bir sebeple, mevzuata ve projeye aykırı işlemleri dâhil olmak üzere, sigortalının ilgili sözleşmede veya mevzuatında belirtilen azami süreyi veya projede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde taşınmazı tamamlayıp teslim edememesi hallerinde teminat sağlar. ( BTS GŞ md 8,9 bkz.)
Anlaşma Ve Teminat Senedi Düzenlenmesi
· Sigorta Genel Şartnamesine göre işleyişi şu şekildedir : “Sigorta sözleşmesinin 6306 sayılı Kanun kapsamında akdedilecek olması hâlinde; sigortacı, yapı ruhsatı alınmasını müteakiben kat irtifakı kurulması şartıyla yapı ruhsatı alınmadan önce poliçe düzenleyip müteahhide verir. Sigortacı tarafından; a) sigortalının inşaat yapımına ilişkin sözleşme akdettiği arsa sahiplerine ait menfaatler için azami bir teminat limiti tahsis edilerek poliçede belirtilir. Sigortacı proje kapsamındaki her bir arsa sahibinin, inşaat yapımına ilişkin sözleşmesine konu bağımsız bölümün bedeli (yapım maliyeti üzerinden hesaplanan, arsa sahibi tarafından banka kanalıyla yapılan ödemeler dâhil) üzerinden derhâl müstakil teminat senedi düzenler ve bina tamamlama sigortasına ilişkin önemli hususlar formu ile birlikte arsa sahiplerinin adreslerine gönderir. Müstakil teminat senetlerinde yer alan teminatlar toplamı, bu bent kapsamında poliçede belirtilen azami teminat limitini aşamaz.”
Sigorta şirketi, yüklenici ile BTS konusunda anlaşması halinde, kat irtifakı kurulduktan sonra arsa sahipleri adına teminat senetleri düzenleyip adreslerine gönderecektir. Dikkat edilirse sigorta şirketinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüğünü tevsik eden teminat belgesi kat irtifakının kurulmasından sonra düzenlenecektir. Nitekim genel şartlarda teminat senetlerinin kat irtifakı kurulduktan sonra düzenleneceği özellikle vurgulanmıştır. Genel Şartlara göre, yüklenicinin iflas etmesi ya da bağımsız bölümleri teslim etmesi için azami bir süre sınırı kararlaştırılmamışsa teslim tarihinden itibaren 12 ay gecikmesi halinde riziko gerçekleşmiş sayılacak, sigortacı tarafından sağlanan güvenceler devreye girecektir.
Sigorta Şirketi Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Göre Bina Tamamlama Sigortası Yapmak Zorunda mıdır?
Sigorta düzenlemeleri lehtarları için tartışmasız bir güven sağlar. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin BTS yaptıracağını taahhüt etmesi, sigorta şirketlerince mutlaka sigortanın yapılacağı anlamına gelmez. Yani, arsa sahipleri ile yüklenicinin noterde yapacakları sözleşmede, BTS yaptırılacağı konusunda anlaşmaya varmaları yeterli değildir. Sigorta şirketi, yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin, geçmiş projelerini, mali durumunu kredi değerliliğini inceler. Yüklenici sigorta şirketinin konu ile ilgili tüm bilgi taleplerini karşılamak zorundadır. Ciddi bir değerlendirme yapıldıktan sonra, ancak poliçe düzenlenir. Kentsel dönüşüm süreçlerinin çok ihtimalli yapısı sebebiyle, sigorta şirketlerinden bir tanesi haricinde bu tür bir sigorta hizmeti verilmediği bilgisine sahibiz.
Sözleşme Teminatları mı? Bina Tamamlama Sigortası mı? Malikler için avantajlıdır.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde yürütülecek projeler için yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin yapı ruhsatı almadan önce; BTS Genel Şartlarına uygun sigorta yaptırması veya diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Yüklenici, yapı ruhsatı alırken ortalama projelerde yapı maliyeti bedelinin % 6 sı kadar teminatı ilgili idareye vermek zorundadır. Değişiklikle yükleniciye tercih hakkı tanınmıştır. Artık idari teminatı vermek yerine, bina tamamlama sigortası yaptırabilir. Bu durumda idareye teminat verilmesi gerekmeyecektir. Karşılaştırma yapmak gerekirse, malikler açısından BTS’nin idareye verilecek teminattan daha tatminkâr olduğu açıktır. Zira genel şartlara göre sigortalanan değer inşaatın yapım maliyetinin tamamından az olmayacaktır. Şartları gerçekleştiği takdirde başlangıçta sigortalanan değer paraya çevirme döneminde yeni konut fiyat endeksine göre hesaplanarak maliklere ödenecektir. Sözleşme görüşmelerinde, zorunlu teminat ya da BTS arasında tercih yapılması gerektiğinde, tamamlayıcı sigortanın seçilmesi maliklerin lehine olacaktır.
Kentsel dönüşüm uygulamalarında; idareye verilecek teminat ya da tamamlayıcı sigorta dışında, malikler yüklenicinin yapım işi borcunu belirlenen süre içinde ve eksiksiz tamamlamasını sağlamaya zorlamak için çeşitli teminatlar talep edebilirler. Uygulamada genellikle kesin süresiz ve yeterli bir nakdi bir teminat mektubunun varlığı nispi bir güvence sağlar. Teminat dışında, yükleniciye hak ettiği payların devirlerinin inşaatın tamamlanma oranına göre yapılması gibi sözleşme hükümleri de maliklerin kentsel dönüşüm sürecinde zarar görme ihtimallerini önler. Alınacak teminat ya da hak kayıplarını önleyici sözleşme maddeleri, her somut olayda malikler ile yüklenicinin karşılıklı olarak anlaşması ile vücut bulur.
Konumuza dönersek, BTS yaptırılması konusunda malikler ve yüklenici anlaşmış ve buna ilişkin madde noterde yapılan sözleşmede yer almış olabilir. Yüklenici sigorta için gerekli müracaatı yapmış ve sigorta talebi, şartları sağlamadığı gerekçesi ile reddedilmiş olabilir. Bu halde sözleşme yapılırken BTS yapılacağı inancında olan malikler açısından teminat menfaati aleyhe değişmiş olur. Bu gibi durumlarda sözleşme ilgili maddelerini seçenekli olarak düzenlemek, amaca yönelik çözüm sağlayabilir. Mesela; yüklenicinin inşaat yapım maliyeti kadar teminat mektubu vermesi, bina tamamlama sigortası yapıldığı tarihte maliklerin teminat mektubunu iade edeceği, kararlaştırılabilir. Ya da bina tamamlama sigortası ön şart olarak kararlaştırılabilir. Bu şekilde sigorta yapıldığı taktirde sözleşme hükümlerinin devreye girmesi sağlanır. Verdiğimiz örnekler her projede ayrı ayrı değerlendirilmesi gereken hallerdir.
TESPİTLER VE SONUÇ
1. Bina tamamlama sigortasının hükümleri yapı ruhsatı almadan önce sigorta şirketi ile yüklenicinin anlaşması ile etkisini gösterse de, malikler açısından teminat koruması kat irtifakı kurulduktan sonra başlar. Genel şartlarda açıkça kat irtifakı kurulduktan sonra, malikler adına bağımsız müstakil teminat senetleri düzenleneceği belirtilmiştir. BTS yaptırılması ile yüklenici idareye vermesi gerektiği teminat yükümlülüğünden kurtulur.
2. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin sigorta yaptırma yükümlülüğünün olması fiilen sigortanın yaptırılacağı anlamına gelmez. Arsa malikleri ile yüklenicinin anlaşması sigorta şirketlerini bağlamaz. Sigorta şirketi, şartlarını sağlasa bile herhangi bir nedenle sigorta talebini reddedebilir. Ya da yüklenicinin önüne, piyasa koşullarında kabul edilmesi mümkün olmayan özel şartlar koyabilir.
3. BTS’ nin azami teminat değeri binanızın yapım maliyeti kadardır. İflas, gecikme ya da işi bırakma gibi riskler gerçekleştiğinde, elinizde bağımsız bölümünüzün inşaatının güncellenmiş tamamlanma bedelini karşılayacak miktarda teminat olur.
4. BTS yaptırılan projelerde, risk gerçekleştiğinde, noter sözleşmesinde yüklenicinin taahhüt ettiği teslim tarihinden itibaren, 12 ay geçtikten sonra teminatı paraya çevirme imkânınız olur.
5. Sigorta şirketi uygun görmesi halinde, maliklere verdiği teminatı devreden çıkararak tamamlanmayan projeyi, mevcut veya farklı bir yüklenici ile anlaşarak tamamlattırabilir. Bunun için dahi ( iflas ve ölüm hariç) proje teslim tarihinden 12 ay sonrasını beklemek gerekecektir. Sigorta şirketi, başta sözleşmede kararlaştırılan proje bitiş tarihini müteakip 12 ay içinde tamamlanmama halinde makul süre ve herhâlde proje yerinin kendisine teslimini müteakip 24 ay içinde hak sahiplerine taşınmazı teslim eder. (BTS GŞ M.20/7 bkz.)
Bu halde iflas ve ölüm nedeniyle tamamlanamama halinde; taahhüt edilen proje bitiş tarihini müteakip her ay, proje bitiş tarihini müteakip 12 ay içinde tamamlanmama halinde; taahhüt edilen proje bitiş tarihini müteakip 12 nci aydan sonra her ay olmak üzere, bağımsız bölümün enflasyona göre düzeltilmiş yapım maliyetinin %0,5 (binde 5’i) oranında kira tutarını konut teslim edilinceye kadar hak sahiplerine öder. (BTS GŞ M. 20/8 bkz)
Aşağıdaki maddede örneklediğimiz olayda “kat irtifakı kurulduktan sonra yüklenicinin işi bıraktığı varsayımında” sigorta şirketi inşaatı kendi seçeceği yüklenici ile tamamlanmasına karar verirse “somut olaya bağlı kalarak” inşaat teslim süresi, tahmini 5 senedir. Malikler sigorta şirketi işi devraldığında, son 24 ay yapım maliyetinin binde 5 i oranında kira kazançları olacaktır.
6. BTS yaptırılan projelerde sigorta hükümlerinden yararlanılmak isteniyorsa, başlangıçta yüklenici ile yapılan sözleşme feshedilemez. Sigortanın varlığı ana sözleşmenin ayakta tutulmasına bağlıdır. Böyle bir durumda BTS’nin dayanağı olan inşaat yapım sözleşmesi (ana sözleşme) sona ermiş olacağından sigortacının sorumluluğu da son bulur. Arsa sahibinin, inşaat yapım sözleşmesinden dönmesi veya sözleşmenin feshi hâlinde sigortacı, hak sahipleri adına, düzenlemiş olduğu teminat senetlerini iptal eder ve sigortalının teminat hesabından düşer. Teminat senetlerinin sağladığı koruma ise sona erer. (BTS GŞ M.19/6 bkz.) Bize göre sigortadan sözleşmenin feshedilmesi halinin kapsam dışında olması bazı somut olaylarda maliklerin aleyhine sonuçlar doğurabilir.
Durumu bir örnekle açıklayalım: yapım ruhsatı alındıktan iki sene sonra bağımsız bölümlerin teslim edileceğinin kararlaştırıldığı bir projede, kat irtifakı kurulup malikler adına teminat senetleri düzenlendiğini varsayalım. Bu aşamada yüklenicinin işi bırakması halinde, ellerinde sigortacının verdiği teminat senetleri olan maliklerin iki sene teslim süresi artı 12 ay sigorta şartı olmak üzere, toplamda üç sene beklemeleri gerekecek. Üç sene sonrasında başkaca hiçbir zararları karşılanmadan ellerinde tek değer olarak bina yapım bedeli kalacak. Sözleşmede feshedilemeyeceği için yüksek ihtimalle yükleniciye devredilen paylar var ise geri alabilme imkânına da sahip olamayacaklardır.
Yukarıda verdiğimiz örnekte, bina tamamlama sigortası olmasa ya da maliklerin yapılmış sigortadan yararlanmak istemediklerine karar vermeleri halinde, tahmini 8 aylık bir süre içinde, sözleşmeyi idari yolla feshi imkânları vardır. Bu gibi durumlarda sigortadan vazgeçilip, sözleşmeden dönme ya da fesih yoluna gitmenin hangisinin lehlerine olacağına malikler karar verecektir.
7. BTS kentsel dönüşümde maliklerin bedel ödeyerek yaptıracakları projeler için de mümkündür. Sigorta genel şartlarına göre maliklerin adlarına (banka kanalıyla) ödediği bedeller de dahil olmak üzere, sigorta şirketi tarafından, azami inşaat yapım maliyeti kadar, müstakil teminat senetleri düzenlenir. Risk gerçekleştiğinde ve yukarıda ayrıntılarını anlattığımız süreler geçtikten sonra maliklerin bu teminatı paraya çevirme imkânları olacaktır. Ancak salt bedel ödenerek yaptırılan projede, kat irtifakı kurulduktan sonra yüklenicinin projede herhangi bir bağımsız bölümü olamayacağından, sigorta şirketi vereceği teminatlara karşılık yükleniciden, projeye bağlı bir teminat alamayacaktır. Bu sebeple bedel ödenerek yapılacak projelerde sigorta şirketlerinin BTS hizmetlerini sağlama ve yaygınlaştırma konusunda kararlarının nasıl gelişeceğini bize uygulama gösterecektir.
Sonuç olarak; sigorta kapsamının, binanın tamamlanma bedeli ile sınırlı olduğu, yukarıda somutlaştırdığımız olaya benzer örneklerde, sigortanın devreye girmesi için maliklerin uzun süreler beklemek zorunda kalabilecekleri gibi ihtimaller dikkate alınarak sözleşmenin düzenlenmesi önem taşımaktadır. Bu doğrultuda, kentsel dönüşüm uygulamalarında; yüklenicinin güvenilirliği, maliklerin beklentileri, projenin özellikleri ve diğer tüm etken durumlar hesaba katılarak, teminatların talep edilmesi, muhtemel hak kayıplarının önüne geçecektir.
Av. İrfan NİĞDELİ