ÇOĞUNLUK KARARINA UYMAYAN MALİKLERİN PAYLARININ ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE SATIŞININ İPTALİ DAVALARINDA İDARİ YARGININ ADLİ YARGININ GÖREV ALANINA GİREN KONULARDA HUKUKİ DENETİM YAPABİLECEĞİNE DAİR DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRELERİ GENEL KURUL KARARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
Bu çalışmayı, kentsel dönüşüm sürecinde, hukuk düzenimizin, kısaca “çoğunluğun kararlarına uymayanların payları satılır” anlayışını kabul etmediğini, çoğunluğun süreci hukuka ve adalete uygun olarak planlayıp yönetmeleri gerektiğini, kat malikleri kurulu kararları başta olmak üzere alacakları tüm kararların dengeli ve eşitlik ilkesine uygun olması gerektiğini, aksi hallerde hukuki yollara başvurulması halinde tüm maliklerin yıllarca sürmesi muhtemel yargısal mücadele içinde bulabilecekleri, zaman ve para kaybedeceklerini hatırlatma amaçlı olarak yapıyoruz. Bu ihtimal; kabul oranı fark etmeksizin, kararların yüzde 99 çoğunlukla alınmış olması hallerinde de geçerlidir. Diğer yandan özellikle ekonomik yönden kanuni ve adil yürüyen bir süreçte çoğunluğun kararlarına uymayan, azınlık pay sahiplerinin de mülkiyet haklarını kaybetmeleri gibi ağır müeyyidelerle karşılaşacağını hatırlatmak isteriz.
Çalışmamızda, çoğunluk kararlarını kabul etmeyen, yüzde 16 pay oranına sahip bir azınlığın, paylarının açık arttırma ile satılması sonrasında Hukuk Mahkemelerinde çözümsüz kalan haklılıklarını, İdari yargı yoluyla çözdükleri bir Yüksek Yargı Kararını inceledik. İdari yargı aslında Hukuk Mahkemelerinin görev alanında olan kök ihtilafı, mülkiyet hakkının özüne dokunulduğu, bu sebeple Anayasal temelleri olduğu gerekçesiyle resen ele alıp satış işlemini iptal etmiştir.
İnceleme konumuz DANIŞTAY, İDARE DAVA DAİRELERİ KURULU, E. 2023/3171, K. 2025/746, T. 27.03.2025 tarihli kararıdır.
Karara konu olan olayda; yüzde 84 çoğunlukça benimsenen, yeni paylaşım şeklini kabul etmeyen, yüzde 16 oranında paya sahip malikin payı, yetkili idare tarafından açık arttırma yolu ile satılmıştır. Bu satış işlemine karşı, azınlıkta kalan malikler tarafından yürütülen hukuki mücadele sonunda, satış işleminin İdari Yargı tarafından iptaline karar verilmiştir. Kararla, tüm kentsel dönüşüm süreci on yıldan fazla bir süre sonra başa dönmüştür. Kendilerine hukuk yoluyla avantaj sağlamaya çalışan, yüksek çoğunluğun başlangıçtan itibaren aldığı tüm kararlar, yaptıkları masraflar, boşa düşmüş, malikler büyük zarara uğramışlardır.
Kararın ayrıksı özelliği idari yargının, adli yargının görev alanına giren konularda da bağımsız olarak değerlendirme yapmış olmasıdır. Dava konusu olayda, idari yargı tarafından, kat malikleri kurulu kararları dahil olmak üzere baştan itibaren tüm kentsel dönüşüm sürecinin dengeli ve adil olup olmadığına dair yargısal bir denetim yapılmıştır.
Kararda benzer bir olay sebebiyle, bireysel başvuru yoluyla Anayasa Mahkemesi tarafından görülen davada verilen karara atıf ve alıntılar yer almaktadır. Örnek olarak;
Oysa Malikler Kurulu kararı davanın konusunu oluşturmasa da başvuruculara teklif edilen yeni paylaşım şeklinin kabul edilmemesi satış kararının temel sebebini teşkil etmektedir. Satış kararının hukukiliğinin denetlenmesi başvurucuların yeni paylaşım şekline rıza göstermemelerinin haklı bir temele dayanıp dayanmadığının da incelenmesini gerektirmektedir. Yeni paylaşım şeklinin dengeli ve adil olup olmadığı incelenmeden satış kararının hukukiliği yönünden yapılacak bir denetimin gerçek manada yargısal bir denetim olduğundan söz edilemez. Aksi takdirde idare mahkemesi salt şeklî bir denetim yapmış olur.
Danıştay Kurul kararında gerekçenin özünü oluşturan bu cümleler değerlendirildiğinde, İdare Mahkemelerinin azınlık payı satış işlemlerinde, imzalanan sözleşme, paylaşım modeli ve bu işlemlere dayanak olan kat malikleri kurulu kararlarının da hukuka uygunluğunu denetleme görevi olduğu gibi bir anlam çıkmaktadır.
Yazının devamında, bahsi geçen Yüksek Yargı kararları yorumlanarak, çoğunluğun tercihlerine katılmayan maliklerin, paylarının satış işleminin iptali davasında, İdari Yargının, Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girerek yaptığı hukuki denetim somut olaya yönelik olarak değerlendirilmiştir.
KARARA KONU ALAN OLAY VE HUKUKİ AŞAMALAR
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: ... İdare Mahkemesi’nin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla; çoğunluk hissesi sahibi paydaşın yüklenici firmayla imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ihtarname ekinde davacılara gönderildiği, bununla birlikte süreç içerisinde davacıların sözleşmeyi imzalayarak idareye ibraz etmelerinin istenildiği ancak davacıların bu sözleşmeyi imzalayarak idareye ibraz etmedikleri görüldüğünden, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesi kapsamında tesis edilen dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Görüldüğü üzere, İlk Derece Mahkemesi yargılamada 6306 sayılı Kanun’un 15/A maddesine uygunluk denetimi ile sınırlı ve şekilsel bir inceleme yapmakla yetinmiştir. Yasal çoğunlukla alınan kararın ve sözleşmenin, maddede tarif edildiği şekilde, karara katılmayanlara usulünce tebliğ edilmesini yeterli görmüştür.
BÖLGE İDARE MAHKEMESİ İDARİ DAVA DAİRESİ KARARININ ÖZETİ dava konusu satış işleminde bir aykırılık görülmemekle birlikte Anayasa Mahkemesinin Başvuru Numarası:2018/1567 sayılı kararında yer alan değerlendirmeler dikkate alındığında ve Asliye Hukuk Mahkemesince kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşımın yerinde olup olmadığına dair bir irdeleme yapmaksızın bakılan dava dosyasında verilecek kararın bekletici mesele yapıldığı hususu değerlendirildiğinde, davacının temel yakınmasını oluşturan paylaşımın adil olup olmadığı noktasındaki değerlendirmenin yani satış işleminin dayanağı niteliğinde olan kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki dağıtımın yerinde olup olmadığının Dairelerince irdelenmesi gerektiği, Dosyada mevcut bilgi ve belgeler bir bütün olarak değerlendirildiğinde, yıkılan binanın işlek ana caddeye cepheli zemin katında yer alan davacılara ait dükkanlar yerine yıkıldıktan sonra iki kat daha fazla yapılaşma şansı olan yapının arka cephesinden 3. katta 18 ve 19 nolu dükkanların davacılara paylaşımda önerildiği, arka cepheye bakan bağımsız bölümlerle işlek ana cadde üzerinde ön cepheye bakan bağımsız bölümler arasında büyük bir değer farkı bulunduğu, bu değer farkının yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti çözülen ve arsa niteliğine bürünen taşınmazdaki hisse oranında davacılara düşen bedelin ödenmesi halinde dahi giderilemeyeceği, bu haliyle paylaşımın adil ve hakkaniyete uygun olmadığının teknik bir incelemeyi gerektirmeden paylaşım krokisi ve mevcut fotoğraflardan açıkça anlaşıldığı, Bu durumda, Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının açıkça ihlali sonucunu doğuracak biçimde yapılan paylaşıma dayalı olarak tesis edilen satış işlemiyle satış işlemine yapılan itirazın reddine ilişkin işlemde hukuka uyarlık aksi yönde verilen İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmadığı gerekçesiyle, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. Maddesinin 4. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun kabulüne, davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesi kararının kaldırılarak dava konusu işlemlerin kesin olarak iptaline………..
Görüldüğü üzere, Bölge İdare Mahkemesi istinaf incelemesinde, İlk Derece Mahkemesi’nin kararını kaldırarak, satış işleminin iptaline karar vermiştir. Burada dikkat çeken husus “Asliye Hukuk Mahkemesi yargılamasının bekletici mesele yapılmasına karar verilmişse de” tespiti yapıldıktan sonra, İstinaf Mahkemesi’nce bekletici meselenin ne şekilde çözüleceğini görmeden, geçmişte malikler arasında paylaşım yapılırken davacılar lehine, açık haksızlık yapıldığının, dosyadan anlaşılması sebebiyle satış işleminin iptal edilmesidir. İdari Yargı, bu kararla Hukuk Mahkemelerince çözülmesi gereken bir meseleyi resen ele almıştır. Projede davacı azınlık pay sahiplerinin aleyhine yapılan eşitsizliğin açıkça belli olduğunu, bu durumu da satış işlemini sakatlayan bir ihlal olarak değerlendirmiştir.
DANIŞTAY ALTINCI DAİRESİNİN 11/04/2023 TARİH VE E:2022/8923, K:2023/3634 SAYILI DAİRE KARARININ ÖZETİ
Esas yönünden; arsa payı maliklerinin yeni yapının paylaşımına ilişkin olarak aldığı kararın, dava konusu satış işleminden önce alınması gerekli ve gerçek kişiler arasında alınan bir karar olduğu, bu kararda idarenin taraf olmadığı ayrıca, paylaşıma ilişkin bu karara karşı adli yargı yerinde açılan bir davanın da bulunduğu dikkate alındığında, paylaşıma ilişkin hususların hukuki olup olmadığının adli yargı yerince değerlendirilmesi sonucunda verilecek kararın bakılan davanın sonucunu etkileyeceği anlaşıldığından, adli yargı yerinde verilecek kararın bekletici mesele yapılabileceği gibi satış işleminden önce alınan kararların ve yapılan işlemlerin (arsa paydaşlarınca alınan kararlar, tebligat, ihtar, bedel tespiti vd.) dava konusu satış işleminin hukuki durumuna etkisinin 6306 sayılı Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümleri kapsamında İdari Dava Dairesince keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle değerlendirilmesi gerektiği, …….. Bununla birlikte, keşif ve bilirkişi incelemesi ile arsa payının rayiç değeri belirlenirken, aralarında gayrimenkul değerleme uzmanlarının da bulunduğu bir bilirkişi kurulunca, taşınmazın satış tarihindeki cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, varsa resmi makamlarca veya Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca yapılmış kıymet takdirleri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, özel amacı olmayan emsal (uyuşmazlığa konu taşınmazın çevresinin imar planındaki kullanım biçimi, yapılaşma koşulları ve konumları açısından benzer özellikleri olan taşınmazlar arasından seçilmeli, davaya konu taşınmaz kadastro parseli ise; emsal alınacak taşınmaz da kadastro parseli olmalı ya da emsal parsel imar parseli ise, emsal taşınmazda kesilen düzenleme ortaklık payı oranı ölçüsünde davaya konu taşınmaz bedeli düşülerek taşınmazın gerçek bedeli belirlenmeli) satışlara göre satış değeri, bedele etki eden tüm kanuni veriler, imar verileri, taşınmazın özgün nitelik ve kullanım şekli, değeri etkileyen hak ve yükümlülükleri, gayrimenkul üzerinde ayni ve şahsi irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri vb. bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin belirlenmesi suretiyle taşınmaz bedelini tespit edecek nitelikteki rapor dikkate alınarak İdari Dava Dairesince karar verilmesinin tarafları tatmin edici ve adil bir yargılama yapılması açısından gereklilik olduğu……… Bu durumda, davanın reddine ilişkin Mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun kabulü ve dava konusu işlemin iptali yolundaki temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında hukuki isabet bulunmadığı gerekçesiyle ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Danıştay ilgili dairesi yukarıda bahsettiğimiz İstinaf Kararını eksik inceleme sebebiyle bozmuştur. Buna göre; Hukuk Mahkemesi kararının, bekletici mesele yapıp yapmama konusundaki takdiri Mahkeme yapacaktır. Adli yargının konusu olan kısım bekletici mesele olarak ele alınmamışsa, hukuk yargılamasının konusu olan satış işleminden önce alınan kararlar dahil olmak üzere denetim yapabileceği, bu denetimin uzmanlık gerektiren konularda bilirkişi incelemesi ile ayrıntılı olarak yapılması gerektiği, son tahlilde hukuk Mahkemelerinin görevine giren konularda yapılan tespitlerin satış işlemine etkisini değerlendirerek yargılama yapılması gerekliliğini vurgulamıştır.
BÖLGE İDARE MAHKEMESİ ISRAR KARARININ ÖZETİ: ...
Somut olayda üçte iki çoğunluğun kararına iştirak etmeyen başvurucuların çoğunluk kararına karşı iki farklı yargısal yola başvurdukları görülmektedir. Başvurucular öncelikle Asliye Hukuk Mahkemesinde Malikler Kurulu kararının iptali ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzeltilmesi istemiyle dava açmıştır. Bu davada binanın eski hâlinde dört işyeri ve bir mesken olmak üzere toplam beş bağımsız bölüme sahip iken çoğunluk tarafından kabul edilen projeye göre kot seviyesinin altında iki bağımsız bölümün başvuruculara verildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin toplantıdan önce ve başvurucularla müzakere edilmeden noterde imzalandığı ve çoğunluğun lehine olduğu ileri sürülmüştür. Asliye Hukuk Mahkemesi başvurucuların hisselerinin -davanın açılmasından sonra- İdare tarafından satıldığını gözeterek başvurucuların mülkiyet hakkının sona erdiği neticesine ulaşmış ve davanın konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına karar vermiştir……Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla; Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının açıkça ihlali sonucunu doğuracak biçimde yapılan paylaşıma dayalı olarak tesis edilen satış işlemiyle satış işlemine yapılan itirazın reddine ilişkin işlemde hukuka uyarlık aksi yönde verilen İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmadığı, öte yandan, davacıların ... Asliye Hukuk Mahkemesinde açmış oldukları düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ve sözleşmenin uyarlamasına ilişkin davada alınan bilirkişi raporunda, davacılara ait taşınmazların yıkım öncesi ve tasarlanan proje sonrası hazırlanan mukayese tablosuna göre 3 kat oranında şerefiye farkı olduğunun açıkça belirtildiği ve Dairelerinin paylaşımın adil ve hakkaniyete uygun olmadığı yönündeki -bilirkişi incelemesi yapılmadan ortaya konulan- değerlendirmesiyle benzer bir yaklaşım sergilendiği gerekçeleriyle, davacının istinaf başvurusunun kabulü ile İdare Mahkemesi kararının kaldırılması, dava konusu işlemlerin iptali yolundaki ilk kararda ısrar edilmiştir. …Bölge İdare Mahkemesi, Hukuk yargılamasında bilirkişi incelemesi yapıldığı, rapora göre, eski bina ile yapılması tasarlanan yeni binada davacılara ayrılan pay değerinde 3 kat fark bulunduğunun tespit edildiği bu suretle davacıların mülkiyet haklarının ciddi ölçüde zedelendiği, bozma kararında belirtilen eksikliklerin tamamlanmasına gerek olmadan hukuk yargılamasında gelinen noktada satış işleminden önce malikler tarafından kararlaştırılan paylaşımın satış işlemini de sakatladığı sonucuna varılmıştır…….
İstinaf Mahkemesi ısrar kararında, ihtilafın kökeni olan paylaşım şekline karşı Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açıldığı ancak davanın konusuz kaldığı, bu halde paylaşım şekline ilişkin denetimin kendilerince yapılacağına karar vermiştir. Buna karşın, bilirkişi incelemesi dahil olmak üzere, daha kapsamlı bir inceleme yapılması gerektiği, inceleme sonucunda tüm dosya kapsamının bir bütün olarak değerlendirilerek paylaşım adaletsizliğinin satış işlemini etkileyip etkilemediğini tespit ettikten sonra karar vermesi gerektiği yönündeki Danıştay bozma gerekçelerini kabul etmeyerek ilk kararında ısrar etmiştir. Yargılamada konusuz kalma kararından önce Asliye Hukuk Mahkemesinde yapılan bilirkişi incelemesinin de değerlendirildiği anlaşılmaktadır.
DANIŞTAY, İDARE DAVA DAİRELERİ KURULU, E. 2023/3171, K. 2025/746, T. 27.03.2025 TARİHLİ KARARI ÖZETİ
Benzer Uyuşmazlıkta Anayasa Mahkemesince verilen kararda; Anayasa Mahkemesinin Başvuru Numarası: 2018/1567 sayılı dosyasında, bakılan uyuşmazlıkta olduğu gibi…… Malikler Kurulunun üçte iki çoğunluğunun taşınmazın yeni paylaşım şekline ilişkin kararına rıza göstermeyen hissedarların paylarının satılması yolunda düzenleme yapılması kamu makamlarının takdir yetkisinde olsa da bu durum, İdarenin söz konusu yetkisini keyfî bir biçimde kullanabileceği anlamına gelmemektedir. Bu bağlamda hissedarların yeterli bir müzakere sonucu bir karara varmış olması, bu kararın azınlıkta kalan hissedarların menfaatlerini açık bir biçimde zedelememesi gerekir. Azınlıkta kalan hissedarların, kendi çıkarlarına açıkça aykırı olan, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara iştirak etmemiş olmaları hisselerin satışı gibi ağır bir müdahaleyi haklılaştırmamaktadır. Azınlıkta kalan paydaşların hisselerinin Malikler Kurulunun çoğunluğunca kararlaştırılan yeni paylaşım yöntemine yönelik itirazları yargısal bir merci tarafından dinlenerek ilgili ve yeterli gerekçeyle karşılanmadan satışa çıkarılması hâlinde en hafif zedeleyici araca başvurulduğu söylenemeyecektir. Dolayısıyla azınlıkta kalan hissedarların teklif edilen yeni paylaşım şekline yönelik iddialarının incelenip incelenmediği müdahalenin gerekliliği bağlamında oldukça önem taşımaktadır……….Malikler Kurulu kararına yönelik şikâyetlerinin hiçbir yargı mercii tarafından incelenmediği anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklandığı üzere Malikler Kurulunun taşınmazın değerlendirme biçimini belirleyen kararının tarafların menfaatlerine uygun ve hakkaniyetli olması mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçülülük şartlarındandır…………Somut olayda da, Danıştay Altıncı Dairesince, dava konusu işlemlerin iptali yolundaki Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının yukarıda özetlenen gerekçeyle bozulmasına ilişkin kararın, aktarılan Anayasa Mahkemesi kararında yapılan değerlendirmeler çerçevesinde uyuşmazlığın sürüncemede kalmasına neden olacağı anlaşılmıştır. Zira, dava konusu satışa ilişkin işlemlerin, dayanağı olan, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ve sözleşmenin uyarlanması istemiyle ... Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davada, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşımın yerinde olup olmadığına dair bir irdeleme yapılmaksızın bakılan davada verilecek kararın bekletici mesele yapıldığı göz önüne alındığında, uyuşmazlığın sürüncemede bırakılmaması için, temyizen incelenen bu dosyada paylaşımın adil olup olmadığına dair bir inceleme yapılması gerektiği sonucuna ulaşılmıştır. Bu halde, yapının 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak tespitinin yapıldığı, kat maliklerince kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile taşınmazın yeniden değerlendirilmesi yönünde Kanun'da öngörülen 2/3'ten fazla bir çoğunlukla karar alındığı, bu kararın davacılara tebliğ edildiği, davacıların anlaşmaya yanaşmaması üzerine, davacılar payının açık artırma yoluyla satışı için kıymet takdiri yapılarak satışa çıkarıldığı, satış ihalesinin yapılacağı tarih ve yerin davacılara ihaleden önce bildirildiği, çoğunluk hissesi sahibi paydaşın yüklenici firmayla imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesini ihtarname ekinde davacılara gönderdiği, bununla birlikte süreç içerisinde davacıların sözleşmeyi imzalayarak idareye ibraz etmelerinin istenildiği ancak davacıların bu sözleşmeyi imzalayarak idareye ibraz etmedikleri görülmekte olup tüm bu şekli hususlar yönünden dava konusu satış işleminde bir aykırılık görülmemekle birlikte yukarıda anılan Anayasa Mahkemesi kararında yer alan değerlendirmeler dikkate alındığında ve Asliye Hukuk Mahkemesince kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşımın yerinde olup olmadığına
dair bir irdeleme yapmaksızın bakılan dava dosyasında verilecek kararın bekletici mesele yapıldığı hususu değerlendirildiğinde, davacının temel yakınmasını oluşturan paylaşımın adil olup olmadığı noktasındaki değerlendirmenin yani satış işleminin dayanağı niteliğinde olan kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki dağıtımın yerinde olup olmadığının irdelenmesi gerekmektedir
Dosyada mevcut bilgi ve belgeler bir bütün olarak değerlendirildiğinde, yıkılan binanın işlek ana caddeye cepheli zemin katında yer alan davacılara ait dükkanlar yerine bina yıkıldıktan sonra iki kat daha fazla yapılaşma şansı olan yapının arka cephesinden 3. katta 18 ve 19 nolu dükkanların davacılara önerildiği, arka cepheye bakan bağımsız bölümlerle işlek ana cadde üzerinde ön cepheye bakan bağımsız bölümler arasında büyük bir değer farkı bulunduğu, bu değer farkının yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti çözülen ve arsa niteliğine bürünen taşınmazdaki hisse oranında davacılara düşen bedelin ödenmesi halinde dahi giderilemeyeceği, zira ön cephede değerli bir yerde küçük hisse sahibi olan davacıların kat mülkiyetinin çözülmesi sonrasında alelade mevcut küçük hissedar konumuna düşecekleri ve önceki çok değerli taşınmazın bedelini değil hisseleri oranında düşen arsa satış bedelini elde edebilecekleri, bu haliyle paylaşımın adil ve hakkaniyete uygun olmadığının teknik bir incelemeyi gerektirmeden paylaşım krokisi ve mevcut fotoğraflardan açıkça anlaşıldığı, ayrıca yıkım öncesi yapıdaki paylaşımın dosyada mevcut görsellerdekinden farklı olduğuna dair ne idare ne müdahil (davalı) tarafından bir iddiada bulunulmadığı da görülmüştür. Bu durumda, Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının açıkça ihlali sonucunu doğuracak biçimde yapılan paylaşıma dayalı olarak tesis edilen satış işleminde hukuka uyarlık bulunmamaktadır……
Özetini alıntıladığımız, Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu kararına esas teşkil eden tespitler şunlardır.
Davacılar tarafından kat malikleri kurul kararları ve sözleşmenin iptaline dayalı Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılmıştır. Bu dosyada paylaşımda açık dengesizlik bulunduğuna dair bilirkişi raporu dosyaya ibraz edilmiştir. Devam eden süreçte, bina yıkıldığı için davanın konusuz kalmasına karar verilmiştir. Temel noktalardan biri, paylaşım adaletsizliğinin hiçbir yargı mercii tarafından incelenmemiş/incelenememiş olmasıdır.
Bölge İdare Mahkemesinin kabulüne göre Malikler Kurulu kararı davanın konusunu oluşturmamaktadır. Oysa Malikler Kurulu kararı davanın konusunu oluşturmasa da başvuruculara teklif edilen yeni paylaşım şeklinin kabul edilmemesi satış kararının temel sebebini teşkil etmektedir.
Malikler Kurulunun taşınmazın değerlendirme biçimini belirleyen kararının tarafların menfaatlerine uygun ve hakkaniyetli olması mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçülülük şartlarındandır. Azınlıkta kalan hissedarların, kendi çıkarlarına açıkça aykırı olan, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara iştirak etmemiş olmaları hisselerin satışı gibi ağır bir müdahaleyi haklılaştırmamaktadır.
Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davada, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşımın yerinde olup olmadığına dair bir irdeleme yapılmaksızın bakılan davada verilecek kararın bekletici mesele yapıldığı göz önüne alındığında, uyuşmazlığın sürüncemede bırakılmaması için, temyizen incelenen bu dosyada paylaşımın adil olup olmadığına dair bir inceleme yapılması gerektiği sonucuna ulaşılmıştır
GENEL DEĞERLENDİRME - SORULAR VE SORUNLAR
Yukarıda; azınlık pay satışının iptali davasında, somut bir olayda idari yargı mercilerince verilen karar özetleri ile yapılan tespitler esas alınarak, sürece ilişkin bilgiler verilmiştir. Giriş kısmında da kısaca bahsettiğimiz gibi idari yargı, adli yargı tarafından çözümlenmesi gereken konularda da esasa girerek yargılama yapmıştır. Hukuk sistemimizde çoğunluk kararını kabul etmeyen maliklerin payının yetkili idare tarafından 6306 sayılı Kanun gereğince satışı işlemi idari bir işlem olup, satışın iptali yönündeki ihtilaflar idari yargı mercilerinin görev alanındadır. Buna karşın kat malikleri kurulunun aldığı kararlar ile bu kararlar sebebiyle imzalanmasına karar verilen sözleşmelere ve paylaşıma dair yapılan itirazlar adli yargı mercilerince çözüme kavuşturulur.
Karar sadece somut olay yönünden bağlayıcı olsa da, Anayasa Mahkemesi Kararından alıntılarla mülkiyet hakkı ve genel hukuki ilkelere atıfta bulunması sebebiyle benzer davalarda emsal olarak gösterileceğini düşünüyoruz. Ancak kararda, somut olaydan farklı olarak davacıların yasal imkânları varken, Hukuk Mahkemelerinde hiç dava açmadıkları hallerde dahi idari yargının bu durumu değerlendirebileceğine dair emareler var. Özellikle Anayasa Mahkemesi kararına yapılan atıflarda bu durum öne çıkıyor. Gerekçe kısmında bazı ifadeler somut olayı aşar nitelikte ve tüm azınlık pay satış işlemlerinde uygulanabileceğine yönelik bir tereddütte yaratıyor.
Bu karışıklığın, uygulamaya yönelik daha geniş kapsamlı sorunlar ve cevaplanması gereken sorular yarattığı düşüncesindeyiz. Buna göre
1- Davacıların Hukuk Mahkemesine hiç başvurmamış olmaları halinde, somut olaydaki gibi davacılara bir önceki arsa paylarına oransal yönüyle uygun pay ayrılmış olmasına rağmen şerefiye yönünden adaletsizlik yapılmışsa, idari yargı resen veya talep üzerine bu hususta bir inceleme yapabilecek midir? Örneğin yükleniciye verilecek pay çıktıktan sonra, tüm maliklere yeni binada verilecek arsa payının yüzde 20 oranında küçüldüğü bir olayda, oransal olarak dengeli bir dağıtım yapıldığı söylenebilir. Aynı olayda arsa payı oranında değişiklik olmasa da, yeni binada yapılacak paylaşımda şerefiye yönünden ciddi bir hak kaybı olduğunu varsayalım. Buna göre paylaşımda Hukuk Mahkemelerine hiç başvurulmamış olması halinde dahi, ekonomik adaletsizliğin satış işleminin sakatlayıp sakatlamadığı İdari Yargı tarafından gözetilebilecek midir?
2-Fiili olarak kat malikleri kurul toplantısının yapılmaması veya sözleşmede resmi şekil şartlarına uyulmaması gibi örneklerde, adli yargının konusuna giren işlemlerin yokluk veya mutlak butlan müeyyidelerine tabi olduğu hallerde Hukuk Mahkemesine hiç müracaat edilmediği hallerde, bu durumu satış işlemlerinin iptali davasında İdari Yargı resen gözetecek midir?
3-Hukuk Mahkemelerinde, örneğin sözleşme iptali davalarında tüm tarafları davaya dahil etme gerekliliği, sözleşme bedelleri üzerinden hesaplanması sebebiyle harç ve masrafların yüksek oluşu gibi özellikleri sebebiyle hak arama özgürlüğünü kısıtlar nitelikte olduğu bir gerçek. Sırf bu sebeple hak sahiplerinin hukuki çözüm gerektiren şerefiye adaletsizliği gibi konuları, satış işleminin iptali davasında ileri sürme talepleri yargı cephesinde olumlu bir yaklaşıma dönüşür mü?
4-Karar; kaleme alınışındaki hatalar ya da, kritik net tespitler yapılmadığı için sadece Hukuk Mahkemeleri’ne başvurma imkânının olmadığı ya da somut olaydaki gibi Hukuk Mahkemelerindeki yargılamanın, davacıların kusuru olmaksızın konusuz kalması gibi hallere mi özgüdür?
Hukuk sistemimizin, bu son soruya olumlu cevap vermeyi, yani kararın somut olaya özgü olduğunu kabul etmeyi gerekli kıldığını düşünüyoruz. Ancak Danıştay Dava Daireleri Genel Kurulu, idari yargının önüne gelen uyuşmazlıkta adli yargının görev alanına giren konularda da karar verebileceği tespitini yapmaktadır. Özetle; karara göre, davacılar, tüm hukuki imkânlarını usulünce kullandıktan sonra adli yargının konusuna giren ihtilafı herhangi bir yargı merciinde çözümletemeden ya da çözümletmesi ihtimali kalmadığı hallerde İdari Yargı, mülkiyetin özünü ilgilendiren satış işleminin iptali davalarında, tüm kentsel dönüşüm sürecini özel hukuk kurallarına göre değerlendirebilecek bu sayılan hallerde Hukuk Mahkemelerince sonuçlanmış bir yargılama şartını aramayacaktır.
Bu aşamada yaptığımız yorum ve vardığımız sonuçların şahsi değerlendirmelerimiz olduğunu özellikle vurgulamak isteriz. Yazının başlangıcında ifade ettiğimiz gibi kentsel dönüşüm sürecindeki adaletsizlikler talep olduğu takdirde hukuki değerlendirilmeye tabidir. Çalışmamamız, çoğunluğun kararlarına uymayanların paylarının salt bu sebeple üçüncü kişilere satılacağı anlayışını, hukukun kabul etmediğini, bu yönde ortaya çıkan hukuk yolu eksikliklerini de farklı yargı çevrelerinin görev kabul edip somut olaydaki gibi çözümsüz bırakmadığını göstermektedir.
Av. İrfan NİĞDELİ