Taşınmazın riskli olduğuna dair tapu kaydının beyanlar hanesine “riskli yapı” şerhinin uygulanmasından sonra, artık 6306 sayılı Kanun’un zorlayıcı hükümlerinin etki alanına girilmiş demektir. Kentsel dönüşüm mevzuatında, çoğunluğun aldıkları kararların, özellikle şekilsel anlamda geçerli olmasının şartları belirtilmiştir. Esas yönünden, hukuki itiraz sebepleri sınırlıdır. Bunun nedeni, 6306 sayılı Kanun’un, kentsel dönüşüm sürecinin sağlıklı olmasından çok süratli olmasına yönelik kuralları ihtiva etmesidir. İstisnalar hariç[1] Kanun’da hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlerin uygulanacağına dair bir hüküm içermemesi, Kanun koyucunun bu düzenlemeleri, genel hükümlerden soyutlama niyetinin bir göstergesidir.[2] Bu anlayışa uygun olarak salt çoğunluk esasına göre alınan kararlar, karara katılmayan ya da muhalefet eden malikler açısından da hak ve yükümlülükler doğurur. 6306 sayılı Kanun’a göre payların salt çoğunluğunu temsil eden maliklerin yeni binanın yapımı için yükleniciyi seçme ve anlaşma şartlarını belirleme yetkisine de sahip oldukları dikkate alındığında, azınlıkta kalanların haklarının belirlenmesi ve korunması daha da önem kazanmaktadır.
6306 sayılı Kanun’un uygulama kararlarında, azınlıkta kalan malikler için ağır sonuçlar doğurabilecek bir hukuki müeyyide içermektedir. “Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır”
Makalemiz kentsel dönüşüm sürecinden tebligat usulleri sebebiyle haberdar olmayan ya da, çoğunluk kararlarını kabul etmeyen ancak bu sebeple payının satışı ile ilgili süreci yaşamak istemeyen maliklerin izleyecekleri hukuki yolların neler olabileceğine cevap aramak amacıyla yazılmıştır.
Kentsel dönüşüm sürecinde salt çoğunluk tarafından alınan kararlara katılmayan veya muhalefet eden maliklerin çoğunluk tarafından kabul edilen, sözleşmenin kısmen veya tamamen geçersizliğini ileri sürme imkanı mevcuttur. Ancak yukarıda açıkladığımız sebeple 6306 sayılı Kanun bu konuda yol gösterici değildir. Özel Kanun’da hüküm bulunmaması salt çoğunluk tarafından alınan kararlar ile bu kararlara bağlı olarak yüklenici ile imzalanan sözleşmenin daha geniş anlamda kentsel dönüşüm uygulamasının hukuka aykırılık denetiminin yapılmayacağı anlamına gelmez. Anayasamızın 36. Maddesi :
Hak arama hürriyeti
Madde 36 – Herkes, meşru vasıta ve yollardan faydalanmak suretiyle yargı mercileri önünde davacı veya davalı olarak iddia ve savunma ile adil yargılanma hakkına sahiptir.[16] Hiçbir mahkeme, görev ve yetkisi içindeki davaya bakmaktan kaçınamaz.
Bu halde, kişinin kentsel dönüşüm sürecinde, istemediği halde bir sözleşme ile bağlı olması sonucunu doğuran uygulamaların da dava konusu edilebileceği konusunda şüphe yoktur[3]. Aksi hal, Anayasa ile güvence altına alınan hak arama hürriyetinin ihlali sonucunu doğuracaktır. Ayrıca 6306 sayılı Kanun’un riskli yapının dönüştürülmesi aşamasında bir an önce can ve mal güvenliğinin sağlanmasını amaçladığı, ihtilafların çözümünü riskin ortadan kalktığı zaman sonrasına ötelediği görülmektedir[4].
KENTSEL DÖNÜŞÜM MEVZUATINDA TEBLİGAT USULÜ
6306 sayılı Kanun’da belirlenen ve pay satışı ile sonuçlanması muhtemel olan süreç, azınlıkta kalan malik için çoğunluğun kabul ettiği kararların alınması ile başlar[5]. Alınan karar ve anlaşma şartları Kanuna uygun usulle anlaşmaya katılmayanlara haberdar edilir. 15 günlük süre içerisinde anlaşmaya katılmayan veya sessiz kalan malikler için, pay satışı sürecinin sonraki aşamalarına geçilir. Çalışmamızın bundan sonraki kısmı; teklifi kabul etmediği taktirde payının satılacağına dair ihtar sürecini yaşamak istemeyen malikler ile kendi dışında gelişen süreçten, yeterli bilgiye sahip olmaması sebebiyle, payının satılmasına karar verilen malikler için, hukuki görüş ve tavsiyeler içermektedir.
6306 sayılı Kanun’un getirdiği usule göre, “anlaşmayı kabul etmeyen malike” anlaşmayı veya teklifi kabul etmediği takdirde payının satılacağına dair ilan veya tebligat Kanuna uygun olarak yapılabilir. Ancak bu durumdan çeşitli sebeplerle ilgilinin haberi olmayabilir, kabul süresini kaçırmış olabilir veya noter vasıtasıyla yapılan tebligatlarda alan şahıs (aynı yerde ikamet eden kişi veya çalışanı) haber vermeyi ihmal etmiş olabilir. Hatta bu dönemde geçici olarak şehir veya yurtdışında olan malik için Teb.K 21. Madde uyarınca yapılan ihtarın muhtara bırakılması sonucunda geç haberdar edilmiş olabilir. Bu yönde Kanunda yapılan ve açık olmayan bir düzenlemenin de mağduriyete yol açabileceğini ifade etmek isteriz.
Md.6/1 (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir[6].
İlgili muhtarlığın, riskli binanın bulunduğu mu? yoksa hali hazırda malikin, Mernis adresine kayıtlı olan mahalle muhtarlığı mı? olduğu konusunda bir açıklık yoktur. Riskli bina adresi ile malikin adresinin farklı muhtarlıklara bağlı olması pekala mümkündür. Özellikle çoğunluk tarafından şeffaf yürütülmeyen, kat malikleri arasında iletişimin olmadığı yerlerde azınlık maliki kendisini, haberi dahi olmadan, payının satılması sonucunu doğuracak bir sürecin içinde bulacaktır. Kentsel Dönüşüm Daire Başkanlığı’ndan şifahen aldığımız bilgiye göre, ilanın yapılacağı muhtarlığın istisnasız olarak, riskli yapının bulunduğu mahalle muhtarlığı olduğu, uygulamanın bu yönde olduğu bildirmiştir.
Bu durumda açıkça ve Kanun eliyle, kentsel dönüşüm sürecinde haberiniz olmadan payınızın sürecine gireceği gerçeği ile karşı karşıyasınız demektir.
“Kanun gereği çoğunluk kararını kabul etmediğiniz, yukarıdaki usulle tespit edildikten sonra “Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlıkça/İdarece yapılacak tebligatlar, tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi”” hükmü gereğince Başkanlıkça yapılan tebligatlar e devlet üzerinden yapılacaksa da hüküm sonraki aşamalar için getirilmiş olup, satış dosyası oluşturulmuş ve açık arttırma ile ilgili merasim başlamış demektir. Bu aşamadan sonra, önceki ihtarlardan haberiniz olmadığına dair iddiaların kabulü tebligatların yukarıda anlattığımız usulle (muhtarlık veya noter) yapıldığı hallerde istisnai haller haricinde mümkün olmayacaktır.
TAVSİYELERİMİZ
E DEVLET ÜZERİNDEN YAPILAN BİLDİRİMLERİN TAKİP EDİLMESİ
Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Başkanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere eDevlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir[7]
Kentsel dönüşüm sürecinin bu ilk aşamasında taşınmazın riskli olduğuna dair bildirim tüm maliklere e devlet kapısı üzerinden de yapılacaktır. Bu durumda yakın zaman tahliye ve teslim işlemlerinin başlayacağı, yıktırılacağı ve kat maliklerinin yeni bina yapımı için müzakerelere başlayacağını e-devlet kullanan malik gelen bildirimleri takip ederek öğrenecektir.
ELEKTRONİK TEBLİGAT ALINIP TAPUYA BİLDİRİM YAPILMASI
6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yapılan son değişiklikle elektronik tebligat adresi edinip tapuya bildirenler maliklere çoğunluk kararına katılması ihtarının da elektronik yolla yapılacağı hükmü getirilmiştir.
Md 15/2 “Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek-8’de yer alan form, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-10’da yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir.”
Elektronik tebligat adresi alıp tapuya bildirmeyen malikler için süreçten sağlıklı şeklide haberdar olamama riski devam edecektir.
ÇOĞUNLUK TARAFINDAN KABUL EDİLEN KARARLARIN İHTİRAZİ KAYITLA KABUL EDİLMESİ
Maliki bulunduğu parselde yukarıda anlattığımız gibi riskli yapı şerhine ilişkin bildirim geldikten sonra, ilgilisinin sonraki süreç için gelişmeleri takip etmesi gerekmektedir. Özellikle yurt dışında yaşayan, adreslerinden geçici olarak ayrılanlar, riskli binanın bağlı olduğu adres dışında ikamet edenler, diğer maliklerle iletişim kopukluğu olanlar için bu durum daha da önem kazanmaktadır.
Kat malikleri riskli yapının yenilenmesine dair bir karar aldıkları taktirde; çoğunlukça kabul edilen anlaşma şartlarının adil olmadığını düşünen hukuka aykırı bulan, azınlıkta kalan pay sahibi, karara katılmadan veya muhalefet şerhi vererek, sonraki süreçte çoğunluk tarafından imzalanan sözleşmeyi imzalar ve sözleşme gereğince verilmesi gereken vekaletleri verdiği takdirde, kanaatimizce aleyhinde pay satışı süreci başlatılamaz.
Kanun koyucu, can ve mal güvenliği tehlikesinin bertaraf edilmesine yönelik olarak bu acele yöntemi kabul etmiştir. Verdiğimiz örnekte çoğunluk kararının dışında kalan malik süreci engellemeden, yavaşlatmadan alınan kararların hukuka aykırılığını ileri sürmektedir. Bu durumda olan kat maliki, çoğunluk kararları ile kentsel dönüşüm süreci devam ederken Kanun gereği katılmak zorunda kaldığı anlaşmanın kısmen veya tamamen iptalini dava konusu edebilir. Mahkeme hukuka aykırılığın derecesine göre yapım işinin durdurulması yönünde tedbir kararı da verebilir. Verdiğimiz örnekte 6306 sayılı Kanun hükümlerine göre yürümekte olan bir sürecin, genel hükümlere göre hukuki denetimi yapılmaktadır.
Kanunda anlaşma şartlarını ihtirazi kayıtla kabul eden malikler için bir yaptırım öngörülmemiştir. Noterlerde sözleşme imzalanması aşamasında ihtirazi kayıt taleplerinin reddedildiğini görmekteyiz. Noterlik Kanunu’nda bu konuda net bir hüküm olmamasına rağmen genelgelere göre işlem yapan Noterler; belgelere fazladan kayıt konulmasının kendi oluşturdukları şablon ve harç hesabı programlarına aykırılık oluştuğu, sistemin uyarı verdiği gibi gerekçelerle uygulamada ihtirazi kayıt taleplerini kabul etmemektedirler.
Azınlıkta kalan maliğin, anlaşmayı kabul etmediğini ancak pay satışı ile ilgili sürece maruz kalmamak için karara katılıp yapılacak sözleşmeyi imzalayacağına dair bir şerh düşmesi kanaatimize göre artık anlaşmaya katılmayan malik için kendisine tebligat yapılmasını önleyecektir.
Bu durumda azınlıkta kalan malik, belirsizliğini ve mahzurlarını vurguladığımız tebligat sürecini yaşamadan, ilerde çıkacak ihtilaflarda da iyi niyet ve dürüstlük kurallarına aykırılık müeyyidesi ile karşılaşmadan hukuki itirazlarını yapabilecektir. Nitekim çok daha vahim bir sonucun ortaya çıkmaması için sözleşmeye katılmaktadır. Bu suretle, azınlık maliki, payının satılmasına dair sürecin başlamasını engellemiş olacak, bu yönde bir tebligatın geleceği endişe ve tereddütü ortadan kaldırmış olacaktır. Artık hukuki yollara başvuru ile adil olmayan sonuçları kaldırma, sözleşmenin tamamen veya kısmen iptalini talep etme veya alınan kararlarda usulsüzlükleri ileri sürme imkanına sahiptir.
Av. İrfan NİĞDELİ
--------------
[1]Bunlardan ilki kanun kapsamında yapılan sözleşmelerde yüklenicinin sayılan borca aykırılık halleri sebebiyle Bakanlığın sözleşmeleri resen feshinin hükme bağlandığı, md.6/14. fıkrasında yer bulmuştur “ Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır” İstisnai durumların ikincisi ise ağır hasar, heyelan, su basması vs nedenlerle her an yıkılabilecek nitelikte olması sebebiyle idarenin resen harekete geçip uygulama yapmasına imkan tanıyan 6/A maddesidir. Bu yerlerle ilgili yapılmış sözleşmeler hükme göre geçersiz sayılacak ve sözleşmenin tasfiyesi genel hükümlere göre yapılacaktır. İkincisi, aynı maddenin 6. Fıkrasına göre“Kira yardımı ödemeleri hariç olmak üzere, sözleşmenin taraflarından biri tarafından, diğer tarafa herhangi bir ödeme yapılmış ise, taraflar yapılan ödemeleri genel hükümler çerçevesinde karşılıklı olarak birbirlerinden talep etme hakkına sahiptir”
[3]Hak arama özgürlüğü kavramını, kısaca, Anayasa Mahkemesi'nin yukarıda belirttiği gibi, "hukuksa olanakları kapsamlı biçimde sağlama, bu konuda tüm yollardan yararlanma hakkını içeren hak arama özgürlüğü, bireyin adaleti bulma, hakkı olanı elde etme ve haksızlığı giderme uğraşının uygar yöntemi" şeklinde tanımlamak mümkündür. Mesut Aydın, AÜ. SBF. Dergisi, Cilt: 61 Sayı: 3-1, s.5.
[4] Md. 6/16 (Ek:7/11/2023-7471/10 md.) Bu Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.
[5] Md.6/1 (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.)Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Yapılan bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir. Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlıkça/İdarece yapılacak tebligatlar, tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır ve muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adreslerini bildiren maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden tebligat yapılır.
[6] 13.12.2024 Tarihinde Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikle bu durumda bulunan maliklere elektronik tebliğ’de mümkün hale getirilmiştir. Bkz s.4
[7] 6305 sayılı Kanun md.3/(2) (Değişik:7/11/2023-7471/7 md.)